Hoe worden huurinkomsten belast

Huurinkomsten en belasting

De jongste maanden werden nogal wat politieke ballonnetjes opgelaten die een aardverschuiving zouden teweegbrengen in de manier waarop uw vastgoed wordt belast. Welke voorstellen bleven overeind en wat zijn de gevolgen voor verhuurders?

A. Onroerende voorheffing

Het kadastraal inkomen (ki), de geschatte huurwaarde van uw woning, dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing. Om die onroerende voorheffing te betalen, krijgt u elk jaar een afzonderlijk aanslagbiljet in de bus. Zowat iedereen is het erover eens dat het ki – zelfs wanneer het geïndexeerd is – hopeloos achterhaald is. Eigenlijk is dat onroerend inkomen gebaseerd op de huurprijzen van 1975. Maar binnen de politieke meerderheid ontbreekt de eensgezindheid om het ki te herzien. Door een herwaardering van het ki zou de actuele huurwaarde van uw woning beter weerspiegeld worden. Maar zo’n herziening is een titanenwerk. Honderden ambtenaren zouden er minstens enkele maanden zoet mee zijn om de huidige huurprijzen van alle woningen in ons land in kaart te brengen. Het voorstel stuit ook op budgettaire en praktische bezwaren. Minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) heeft zijn administratie alleen de opdracht gegeven te begroten hoeveel mankracht en budget er nodig zijn voor een actualiseringsoperatie. Voorlopig blijft het ki dus wat het is. U zult de onroerende voorheffing – die u jaarlijks betaalt en die wordt berekend op basis van het ki –  in één klap niet fors zien stijgen. Meer nog, minister Van Overtveldt stelt dat een ‘eventuele’ actualisering van het  ki niet mag leiden tot een verhoging van de belastingdruk voor woningeigenaars. Wel wordt het ki, zoals gebruikelijk, elk jaar aangepast aan de index van de consumptieprijzen: voor het aanslagjaar 2015 wordt het ki vermenigvuldigd met de coëfficiënt 1,7057. Die jaarlijkse indexering brengt echter geen grote schokgolven teweeg.

B. Huurinkomsten

Dat het ki niet wordt herzien, is ook goed nieuws  voor al wie vastgoed verhuurt. Want wie in België vastgoed verhuurt, wordt dubbel belast: één keer via de onroerende voorheffing en nog een keer via de personenbelasting. Maar ook die laatste taxatie is gebaseerd op het kadastraal inkomen, meestal niet op de werkelijke huurinkomsten. Hoe zit de vork precies in de steel?

  • Als de huurder de woning alleen gebruikt voor privédoeleinden wordt de verhuurder belast op het geïndexeerde ki, verhoogd met 40 procent. Als het ki van uw woning 1.500 is, wordt u belast op (1.500 x  1,7057  (index aanslagjaar 2015) x 1,40 = ) 3.582 euro.

  • Als de huurder de woning gebruikt voor beroepsdoeleinden moet de verhuurder wel de reële huurinkomsten aangeven in zijn belastingaangifte. Meer, de verhuurder moet de brutohuur aangeven. De brutohuur omvat niet alleen de huur, maar ook de bijdragen die de huurder betaalt in de onderhouds- of algemene onkosten. De eigenaar wordt dan belast op de brutohuur, verminderd met een forfaitaire aftrek van 40 procent. Het bedrag van de forfaitaire aftrek mag echter niet hoger zijn dan twee derde van het niet-geïndexeerde ki, vermenigvuldigd met een coëfficiënt die is vastgelegd op basis van de evolutie van de handelshuren. Voor het aanslagjaar 2015 bedraagt die coëfficiënt 4,23.

U kunt de belastingen nog drukken door van die belastbare grondslagen de financieringskosten – de intresten voor een nog lopende hypothecaire lening – in mindering te brengen. Daarbij maakt het niets uit of u verhuurt voor privé- of professionele doeleinden.

Bron: Netto dd. 24/11/15


Belast - Huurproblemenwww.huurproblemen.be